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碧桂园叫停三四五线城市“全覆盖”战略 今年碧桂园还能保住销售冠军吗?(图)

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中商产业研究院2018-07-04

中商情报网讯:最近,相关部门一再释放收紧棚改资金的信号,这意味着过去几年依靠棚改资金推动楼市的模式就此要终结,房地产市场也将重新回归到理性发展的轨道。过去一年,碧桂园凭借三四线城市布局,销售额逆袭,全面赶超万科恒大。成也三四线城市败也三四线城市,棚改资金收紧,碧桂园叫停三四五线城市“全覆盖”战略,加速资金回笼,碧桂园面临重重危机,今年碧桂园还能保住销售冠军吗?

碧桂园叫停三四五线城市“全覆盖”战略

我国棚户区改造工程由来已久,早期的棚改基本以实物安置为主,也即对拆迁户给予相应面积的住房进行补偿。到2015年,由于房地产市场出现了库存增加的压力,为了推动楼市“去库存”的进程,管理部门提出了由实物安置为主转变为货币补偿为主的做法。棚改货币化安置收紧,碧桂园首当其冲。据悉,碧桂园58%的销售来源于三四线城市。

近期,碧桂园内部的知情人士透露,“‘全覆盖’在内部已经明确叫停,暂不对外宣扬。”

其口中所谓“全覆盖”战略是指在三四五线城市所有的县城、甚至是发达的镇区均需有碧桂园的项目。

2017年底,碧桂园总裁莫斌曾签发关于发布《劳斯莱斯项目拓展阶段性奖惩措施》的通知,针对三四五线城市提出“全覆盖”的概念。

负债高企 碧桂园加速资金回笼

其实大规模扩张、并购导致碧桂园的负债率居高不下。碧桂园2017年财报披露的数据显示,公司资产总额达到10496亿元,负债合计9330亿元,负债率高达88.9%。

此外,值得注意的是,碧桂园大力推进“高周转”,今年4月,碧桂园一份会议纪要流出。董事长杨国强在该会议上表示,“现在集团高周转太慢,肯定是有问题,每个人都要从自己和自己部门检讨”。杨国强称,公司目前的流程要加快,图纸标准化,通宵完成图纸、第二天去报建,摘牌后一天内出规划图,摘牌即开工,投资奖励制度围绕高周转等。

下半年碧桂园业绩或受重创

碧桂园,重仓三四线市场,根据克而瑞数据显示,今年一季度,碧桂园销售额中有超过一半以上业绩均来自于三四线市场业务。根据碧桂园数据显示,2017年碧桂园新增土地达881宗,平均每天获取土地达2.4宗。获得土地建筑面积约1.4亿平方米,总费用约为4794.5亿元。截至2017年12月31日,碧桂园已摘牌或已签约的土地储备约2.8亿平方米,项目总数为1456个,其中就有超过一半来自三四线城市。

若棚改政策一刀切暂停,在三四线拥有高库存的碧桂园肯定面临难题。此外,在需求方面,三四线城市人口净流出,棚改货币化安置透支了三四线城市住房需求,加大碧桂园销售压力。2017年碧桂园夺得销售冠军,全年销售额5508亿,同比增长78.4%。2018年碧桂园再创佳绩,1-5月累计销售额3346.8亿元,销售额比万科多出近1000亿元。连续5个月登上房企销售额榜首的碧桂园,下半年业绩堪忧,2018年碧桂园能否保住销售冠军呢?

2018年1-5月碧桂园、恒大、万科销售情况

数据来源:公司公告 中商产业研究院整理

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2018-2023年中国房地产市场前景调查及投资机会研究报告》。

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